Kiến thức cơ bản cần biết về giao dịch bất động sản

Pháp luật ngành xây dựng nói chung và thị trường BĐS nói riêng được hình thành, phát triển từ rất nhiều đạo luật, Nghị định, rồi Thông tư hướng dẫn, các quyết định…của các cơ quan quản lý. Địa ốc đã trải qua hơn 10 năm phát triển mạnh mẽ với "núi" kiến thức pháp lý không ngừng được bồi đắp, chỉnh sửa trước những diễn biến ngày càng sôi động của thị trường.

Không ít nhà đầu tư còn non kinh nghiệm và các khách hàng vẫn liên tục vấp phải vô số vấn đề pháp lý như thủ tục, thuế phí… phát sinh khi thực hiện giao dịch bất động sản (mua bán, tặng cho, sang tên). Những vấn đề này đều xuất phát từ cách vận dụng kiến thức nền địa ốc vào thực tế.

Bí quyết giao dịch bất động sản an toàn

Hiện nay, sản phẩm được quan tâm nhiều nhất tại thị trường bất động sản Hà Nội chủ yếu xoay quanh phân khúc chung cư thương mại và nhà đất thổ cư. Khi niềm tin dần trở lại, cùng với bề dày kinh nghiệm và hiểu biết gia tăng, không còn chuyện các Thượng đế có nhu cầu thực "lao" vào canh bạc "góp vốn – chờ tiến độ thi công". Thay vào đó, người mua (để ở hoặc đầu tư chuyên nghiệp) hiện nay chỉ tin dùng các bất động sản đã có chứng nhận sở hữu hoặc chí ít cũng phải có hợp đồng mua bán (đối với dự án).

Tuy vậy, tất cả các giao dịch đều ẩn chứa những rủi ro nhất định. Từ kinh nghiệm xương máu của bản thân người trong cuộc cùng với một số sàn giao dịch nhà đất, người mua cần nắm chắc những nội dung sau trước khi quyết định ký kết hợp đồng và xuống tiền:

Trước hết, người mua phải tự kiểm tra bộ hồ sơ sản phẩm được cung cấp từ bên bán. Trong đó, một thủ tục không thể bỏ qua là phải "mục sở thị" bản chính sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán (HĐMB) căn hộ để xác định dấu vết tẩy xóa, rách nát chắp vá, rồi các loại giấy tờ đi kèm khác (nếu có) như thế chấp, vay nợ…

Tiếp đến là công đoạn "check chéo" thông qua các cơ quan chức năng, cụ thể: đề nghị bên bán cung cấp bản photo sổ đỏ hoặc HĐMB căn hộ hoặc ảnh chụp của các tài liệu nêu trên (nếu không được đồng ý photo). Còn đối với nhà đất thổ cư, người mua có thể trực tiếp tới cơ quan cấp chứng nhận sở hữu (sổ đỏ) để kiểm tra thông tin gốc. Tương tự, việc kiểm tra tính xác thực của HĐMB (đứng tên chủ cũ) sẽ được đảm bảo thông qua chủ đầu tư.

Ông Bùi Đoàn – đại diện một doanh nghiệp kinh doanh bất động sản kiêm vai trò luật sư tư vấn cho rằng, để "không bị hớ", người mua không nên phó mặc an toàn giao dịch cho năng lực thẩm định của công chứng, vì thực tế, các đơn vị công chứng cũng không có hồ sơ gốc để đối chiếu cho nên xác suất rủi ro là vẫn có.

Người mua liên tục gặp phải các vấn đề rắc rối về pháp lý (thủ tục, thuế phí) trong quá trình giao dịch

Ngoài ra, người mua cần chú ý tìm hiểu tình hình dân trí, an ninh, đồ án quy hoạch…tại địa bàn có bất động sản giao dịch. Có thể tìm hiểu trực tiếp tại cơ quan lãnh đạo sở tại (phường/xã) hoặc "lân la" khai thác người dân tại địa phương có bất động sản.

Vấn đề đặt cọc trước khi giao dịch cũng khá rắc rối. Thông thường, tiền đặt cọc không vượt quá 10% giá trị mua bán. Tuy nhiên, cần lưu ý, hợp đồng đặt cọc phải nêu đầy đủ chi tiết thống nhất như: nhân thân của cả hai bên, thời gian và địa điểm đặt cọc, bất động sản mua bán và đặc điểm, giá trị mua bán, tiền đặt cọc và cách thức thanh toán, xác định bên chịu thuế phí và lệ phí, xử lý tiền đặt cọc…

Cuối cùng là bước công chứng HĐMB (sau khi ký tại phòng công chứng), nội dung trong hợp đồng sẽ được các công chứng viên hỗ trợ. Tuy nhiên, việc khai rõ nội dung về thuế thu nhập cá nhân, phí và lệ phí và đi nộp thay, giá trị mua bán…sẽ giúp người mua hạn chế thấp nhất các phát sinh ngoài ý muốn.

Rắc rối như sang tên bất động sản

Liên quan tới thanh toán, giao nhận tài sản là bất động sản, đa số đều ủng hộ phương án: trước khi ký HĐMB tại phòng công chứng, bên mua thanh toán trước 50% (đã bao gồm tiền cọc) còn bên bán giao giấy tờ nhà; ký xong bên bán giữ giấy tờ, bên mua thanh toán nốt tiền rồi bàn giao.

Không giống như vấn đề tặng cho bất động sản đã được quy định rất rõ ràng (chỉ khác biệt về nội dung miễn/chịu thuế thu nhập cá nhân từ 1 tới 2 lần với từng trường hợp cụ thể), các thủ tục giấy tờ, hồ sơ và chi phí sang tên bất động sản khá phức tạp.

Về hồ sơ sang tên sổ đỏ, bao gồm các giấy tờ tài liệu như: bản chính sổ đỏ, HĐMB công chứng; Bản sao công chứng các loại: CMND, hộ khẩu, đăng ký kết hôn của cả bên mua và bên bán (vợ và chồng), tờ khai đăng ký sang tên.

Trình tự thủ tục thực hiện như sau: nộp hồ sơ trên tại VP đăng ký đất đai TP Hà Nội (nếu sổ đỏ là do Sở TN&MT cấp) hoặc tại bộ phận một cửa của quận/huyện (nếu sổ do UBND quận/huyện cấp); lấy giấy biên nhận; nộp thuế, phí dựa trên giá trị HĐMB (nếu thấp hơn giá quy định của Nhà nước thì áp thuế), gồm có: 2% thuế TNCN, 0,5% phí trước bạ, 0,15% lệ phí thẩm định và sang tên. Sau 45 ngày nộp hồ sơ, chính chủ sẽ ra nhận sổ (nhớ mang theo CMND và giấy biên nhận).

Người mua cần đặc biệt lưu ý với các giao dịch sang tên HĐMB là sản phẩm chung cư dự án (phổ biến thị trường). Sau khi đã ký xong hợp đồng chuyển nhượng tại phòng công chứng, bên mua cần phải gặp trực tiếp chủ đầu tư để đề nghị có văn bản xác nhận cụ thể. Trong trường hợp này, mức phí phát sinh do người mua tự chịu (theo mức mà chủ đầu tư công bố).